La rentabilidad de las oficinas corporativas en Asunción

No es sólo un problema local, sino uno internacional, cualquiera sea la moneda, el obtener un rendimiento real del dinero. Las tasas pasivas, las que se pagan por colocación de depósitos, en los bancos de primera línea son sumamente bajas comparadas con las que años atrás estábamos acostumbrados a obtener. Más aún si estamos hablando de colocar depósitos en dólares. Por esta y otras razones, muchos han comenzado a analizar la alternativa de invertir en oficinas corporativas para alquilarlas en dólares y obtener una rentabilidad superior.

Hace 6 meses atrás escribí un artículo titulado “7% de rentabilidad anual en dólares en un escenario realista”. Al publicarlo muchos me objetaron que era un demasiado optimista y que claramente estaba siendo poco objetivo debido a que contaba con proyectos en la zona.

Sin duda que me pongo muy feliz por los proyectos de EYDISA en el llamado nuevo eje corporativo (Skypark y Park Plaza), pero también me pone muy feliz por Paraguay y su constante crecimiento, que el mercado esté convalidando esto que en su momento mencionaba. El nivel de ocupación en las oficinas disponibles en el eje corporativo y los precios de los alquileres que se están pagando, hacen que sigamos afirmado que es factible obtener estos niveles de rentabilidad.

Es importante explicar cómo llegar a esta rentabilidad del 7% anual en dólares. Para esto, podríamos tener en cuenta el precio de un piso de oficinas, por ejemplo, el piso 10 de la Torre 2 del Proyecto Skypark, sobre Aviadores del Chaco. El precio de contado de la planta completa es de USD 795.000 incluyendo 333 m2 propios y 8 cocheras cubiertas. Si consideramos que el precio de mercado de cada cochera es USD 22.000 en promedio, tenemos USD 176.000 por las 8 cocheras y USD 619.000 por 333 m2 de oficinas, lo cual representa USD 1.858 por m2 propio, siendo un excelente precio de compra, teniendo en cuenta que estamos a pocas semanas de terminarse.

El alquiler, incluyendo las cocheras, considerándolo en sólo USD 14 por m2, lo que equivale a USD 11,60 más USD 100 por cochera, resulta en un alquiler de USD 56.000 por año por el piso completo y sus cocheras, lo cual representa el 7 % al año. El precio de alquiler de USD 14 por m2 es un valor que hoy está convalidando el mercado en la zona del nuevo Eje Corporativo. Es importante aclarar que estamos hablando de oficinas terminadas, con doble vidriado hermético, con aire acondicionados, con pisos de porcelanato, con baños de primer nivel, es decir, totalmente terminadas.

Aunque existen muchos que hablan acerca de valores de USD 10 de alquiler por m2, no se tiene en consideración los m2 como propios, sino totales o de oficinas “en gris”. Lo que ocurre en estos casos es que luego deben sumarle aproximadamente USD 380 por m2 de inversión para dejar las oficinas en condiciones de poder mudarse.

En este análisis, debemos considerar que este sería el piso en un mercado que sólo puede tender al alza, tanto en el valor del m2, como en el valor del alquiler. Esta unidad, que se compra a USD 1.858 el m2 propio terminado, no debería valer menos de USD 2.200 a USD 2.400 en un corto plazo, lo cual implica una revalorización del 18 al 29% en un período relativamente corto, catapultando hacia arriba la rentabilidad total obtenida. No sería nada insensato pensar en que estas unidades lleguen a valer USD 18 por m2 de alquiler, en cuyo caso la rentabilidad anual llegaría al 9%.

Es importante aclarar que esta rentabilidad no sólo se obtiene comprando una planta completa. Aunque se utilizó esto como un ejemplo, también existe la posibilidad obtener un provecho similar con espacios más reducidos. Por dar un ejemplo; en Skypark se ofrecen oficinas de 80 m2 con beneficios equivalentes al de una de 333 m2, como la de disponibilidad de 2 cocheras privadas o el uso de los espacios comunes y amenities.

Lo más notable de todo es que existe un alto porcentaje de los edificios que se pensaba que pasarían años vacíos, pero están ocupados. Esto significa que existe un reconocimiento acelerado de beneficios de mudarse a oficinas corporativas y más aún en zonas determinadas. Y aunque pueda que exista un optimismo en estas observaciones, es simplemente porque los datos lo reflejan.