Proyección de oficinas corporativas en Asunción respecto a Latinoamérica — EYDISA

Una forma de evaluar si existe mercado para seguir creciendo en proyectos de oficinas corporativas en Asunción, es compararnos con la cantidad de oficinas que existen en otras capitales de Latinoamérica en relación a la cantidad de habitantes que poseen las mismas.

Para esto revisamos los informes publicados por la empresa JLL, empresa líder de servicios profesionales que se especializa en bienes raíces y gestión de inversiones, en sus reportes referidos a oficinas corporativas en Buenos Aires, Santiago de Chile y Lima.

Si nos comparáramos con Buenos Aires, un mercado donde la vacancia de oficinas es muy baja (4,4% a finales del 2017), deberían existir en Asunción 248.500 metros cuadrados de oficinas tipo A y tipo AB. Dicho por lo propios investigadores de la empresa JLL, Buenos Aires es un mercado con una deficiencia importante de oficinas corporativas en donde, desde la fecha hasta el año 2020, se incorporarán 381.000 m2 de oficinas, 26% de la oferta actual de oficinas.

Si comparamos Asunción con Santiago de Chile, donde también la vacancia de oficinas es baja (6,4% en el primer trimestre del 2018), deberían existir en Asunción 1.047.000 metros cuadrados de oficinas tipo A y tipo AB. Santiago es una capital con 3.339.000 metros cuadrados de oficinas, donde la vacancia del 6,4% representa una cantidad de metros cuadrados superior al total de los que existen en la capital de Paraguay. Este mercado posee precios de los alquileres promedio de USD 25 el m2 de las oficinas tipo A y USD 20 el m2 de las oficinas tipo AB.

Por último, si nos comparáramos con Lima, un mercado donde la vacancia de oficinas es muy alta (20,8% a finales del 2017), deberían existir en Asunción 499.000 metros cuadrados de oficinas tipo A y tipo AB. Este es un mercado con precios más parecidos a los hoy en día validados en nuestro mercado, donde los alquileres promedio de USD 15 a 24 el m2 de las oficinas tipo A y USD 11 a 21 el m2 de las oficinas tipo AB.

Nuestra estimación es que en Asunción existen menos de 200.000 metros cuadrados de oficinas tipo A y tipo AB, lo que nos lleva a poder obtener las siguientes conclusiones:

Existe una clara proyección de corto plazo de una mayor necesidad de m2 de oficinas corporativas.
En un escenario relativamente conservador, para mantener una correlación con los países vecinos, incluso con los de menor desarrollo de oficinas corporativas, el stock actual de este tipo de oficinas en Paraguay debería duplicarse dentro de los próximos dos a tres años.
La ocupación de estos espacios nuevos será la resultante de la creciente migración de casas y de oficinas clase B o C hacia edificios corporativos bien ubicados. Este proceso ya comenzó hace más de un año, con la fuerte ocupación de los metros de oficinas corporativas disponibles, principalmente en el nuevo eje corporativo.
Paralelamente el desarrollo de la economía Paraguaya y el creciente arribo de empresas extranjeras sumarán más demanda de este tipo de unidades.
Como resultante de dicha mayor presión de la demanda, que se estima supere la oferta en el corto plazo, los precios de compra y fundamentalmente de los alquileres se proyectan a la suba.