Los últimos 10 años del sector inmobiliario en Paraguay
La última década ha visto cambios extraordinarios en todas las industrias del Paraguay y el sector inmobiliario, a pesar de ser una industria en la que nada ocurre de la noche a la mañana, también se ha visto desarrollado en muchos aspectos. Si tenemos que definir en una frase lo que ha ocurrido en los últimos 10 años en este sector la misma sería “crecimiento en la curva de experiencia”, es decir, la industria ha adquirido una gran cantidad de conocimiento que ha permitido mejores resultados y menores costos.
En primer lugar, debemos comenzar destacando que Paraguay ha reunido todas las condiciones para que una industria que requiere tanta previsibilidad -como lo es la industria inmobiliaria- se desarrolle. Pensemos que cuando comenzamos a considerar un proyecto inmobiliario estamos hablando de 3 o 4 años de plazo para que el mismo esté terminado y, en este sentido, la estabilidad macroeconómica de Paraguay, las bajas tasas de inflación, el tipo de cambio estable y el acceso al crédito a tasas razonables han favorecido en gran medida el desarrollo del sector en estos últimos años. Siempre decimos que en Paraguay podemos hacer un flujo proyectado a 5 años con una alta certeza de que el mismo se cumplirá y esto no sucede en países vecinos, a pesar de ser de vital importancia para tomar la decisión de invertir.
Las crisis de Argentina, Brasil y España, sumadas a la saturación del mercado en Uruguay y a ciertos rasgos de inestabilidad desde hace ya tiempo en Chile, hicieron que muchos capitales miraran a Paraguay, y fundamentalmente a Asunción, como destino de posibles inversiones. Todos estos desembarcos impulsaron fuertemente la industria, a lo que se sumaron inversores locales que, sin ser jugadores históricos de la industria, pero notando que disminuían fuertemente las tasas de los CDA que tenían en los bancos, decidieron buscar alternativas y apostar por la inversión en proyectos inmobiliarios.
Volviendo a la frase “la curva de experiencia lograda”, podemos afirmar que esto se evidenció marcadamente en las empresas constructoras. Hace 10 años encontrábamos grandes diferencias de precios entre las empresas al momento de cotizar, ya que las más conservadoras y con mejor reputación se cubrían de posibles “sorpresas” que las llevaran a perder el margen estimado que pretendían obtener al llevar adelante un proyecto. Hoy en día, todas cotizan de manera similar y uno puede darse el lujo de trabajar con empresas de primera línea en todos los proyectos que lleva adelante.
A su vez, los desarrolladores hemos adquirido muchos conocimientos a la hora de definir los productos a desarrollar. Se ha logrado apuntar mejor al mercado objetivo, definir mejor el nivel de terminaciones valorado por el mismo y elegir las ubicaciones correctas. Hace una década, no nos sorprendía que desarrolladores llegaran a Paraguay con un proyecto diseñado para Miami y proyectaran replicarlo, sin modificación alguna, sobre Santa Teresa. Sin embargo, hoy en día hemos aprendido que, en Paraguay, muchas de las personas que tienen el poder adquisitivo para invertir en un departamento de USD 300.000 o más, tienen un nivel de vida que generalmente “no cabe” en un departamento. En este sentido podemos mencionar un tercer vehículo o varias personas trabajando en la residencia. Este es un estilo de vida ya arraigado y llevará aún tiempo cambiar el mismo.
A su vez, los inversores también han aprendido mucho en esta década. Primero, como mencionamos anteriormente, al bajar fuertemente las tasas de los CDA en el sistema financiero, muchas personas comenzaron a considerar la compra de inmuebles en pozo -durante la obra- para luego alquilarlos. En un primer momento, a estos inversores se les generó una expectativa muy grande, hablándoles de tasas sumamente ambiciosas, pero el tiempo fue demostrando que las tasas, si bien no eran las mencionadas en un primer momento, eran excelentes en comparación con las ofrecidas por los bancos en depósitos a plazo fijo. También este período ha hecho que los inversores tomen consciencia y valoren la plusvalía de los inmuebles en el tiempo, ya que no sólo la tasa de un CDA es inferior a la renta que otorga un inmueble, sino que cuando uno deposita un determinado monto en un CDA retira el mismo importe al vencimiento. Sin embargo, en el caso de los inmuebles, al ser la tierra un bien que no puede reproducirse, tiende a aumentar su valor en el tiempo y este aumento de valor debe sumarse a la rentabilidad que uno finalmente recibe como inversor.
Los inversores también han aprendido a definir en qué tipo de inmueble quieren invertir ya que no todas las inversiones inmobiliarias son iguales ni tienen la misma tasa de retorno. No es lo mismo invertir en residencias para alquiler que invertir en oficinas corporativas para alquiler. Durante la última década, cada inversor ha comenzado a definir en qué segmento se siente más cómodo obteniendo la rentabilidad y buscando que no le consuma tiempo, ya que el objetivo de este tipo de inversión es generar retorno sin generar trabajo para el inversor.
Finalmente, no podemos dejar de mencionar el acompañamiento del sólido sector financiero que posee Paraguay al crecimiento de la industria de bienes raíces. Los bancos también han hecho la curva de experiencia, definiendo la mejor ecuación de apalancamiento que deben tener los desarrolladores y apoyándolos con créditos a largo plazo. Esto ha sido fundamental, no sólo por el apoyo recibido que permitió el crecimiento, sino por haber apoyado con cautela sin generar una “burbuja inmobiliaria”, como ha ocurrido en muchos otros mercados.
Por último, no sólo se ha apoyado a los desarrolladores, sino que el crédito hipotecario al consumidor final ha sido fundamental para generar ventas y hacer crecer el sector. Es cierto que todavía tenemos un largo camino por recorrer para que el mismo ascienda a niveles importantes y alcance a un mayor porcentaje de la población, pero no podemos dejar de reconocer todo lo avanzado hasta la fecha. Hoy existen opciones para financiar a tasas muy razonables en moneda local hasta 20 años de plazo.